Vollvermietetes Wohn- und Geschäftshaus in sehr zentraler Lage Münchens

Das Anwesen mit Vorder- und Rückbebäude wurde Anfang des 20. Jahrhunderts in markanter und sehr zentraler Lage im heutigen Stadtteil Isarvorstadt / Ludwigsvorstadt errichtet. Durch die einfache Bauweise ohne besondere Stil- oder Schmuckelemente an Fassasde oder in den Wohnungen wurde das Haus nicht unter Denkmalschutz gestellt. Das Vorderhaus mit 5 Vollgeschossen wurde 1993/94 vollständig saniert. Im Zuge der Sanierung wurde auch das Dachgeschoss ausgebaut und das Haus um zwei neue Wohneinheiten - eine davon mit großer Dachterrasse - erweitert. Die energetische Sanierung erfolgte 2010, u.a. erhielt das Gebäude ein Wärmedämmverbundsystem. Insgesamt umfasst das Vorderhaus zwei Gastronomieflächen (Kleingaststätten) und 10 kompakt geschnittenen 3-Zimmer-Wohnungen. Ein Großteil der Wohnungen wurde ebenfalls 1993/94 umfassend renoviert und dabei auch die Grundrisse optimiert. Nur zwei der Wohnungen sind noch nicht an die zentrale Gas-Heizanlage angeschlossen. Alle Wohneinheiten sind unbefristet vermietet und bis auf zwei Einheiten indexiert (bei Veränderung ab 5%). Mit Ausnahme einer Altmietpartei zahlen alle Mieter eine Vorauszahlung auf die Betriebskosten. Eine Gastronomiefläche ist noch bis 2017 (mit Option auf weitere 5 Jahre), die andere noch bis 2023 fest vermietet. Es gibt keinerlei Mietrückstände oder problematische Mietverhältnisse.


Die ein- und zweigeschossigen Rückgebäude sind nicht unterkellert und umfassen aktuell 3 Gewerbeeinheiten und eine gemischt genutzte Mieteinheit. Alle Mietverträge sind - teilweise über die Festlaufzeit hinaus - unbefristet vermietet und indexiert (bei Veränderung ab 5%). Fassaden, Fenster und Dächer der Rückgebäude sind noch z.T. renovierungsbedürftig. Eine Einheit ist noch dezentral beheizt, die anderen sind bereits an das Vorderhaus angebunden.

Zum Anwesen gehören insgesamt zwei Einzelgaragen und 6 Außenstellplätze.
Die aktuellen Netto-Mieteinnahmen betragen p.a. 170.635 Euro. Bei der Berechnung wurden die Betriebskosten der Teilinklusivmiete einer Wohnung kalkulatorisch in Abzug gebracht. Der Vermieter kann bestätigen, dass alle Mieter ihre Mieten seit Jahren rückstandlos entrichten.